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索 引 号: XM00110-03-05-2017-003 文 号:(厦建房〔2015〕49号)
发布机构:厦门市民政局 发文日期:20170123
名 称:厦门市建设局 厦门市民政局关于加强业主大会和业主委员会自治工作的通知
厦门市建设局 厦门市民政局关于加强业主大会和业主委员会自治工作的通知
时间:2017-01-23 [ ] 浏览次数:

各区建设局、民政局:

  为了贯彻落实市委、市政府关于深入推进“美丽厦门共同缔造”行动,运用共同缔造理念,推行社区民主协商,完善社区多元共治体系,现就加强业主大会和业主委员会等工作通知如下:

  一、提高认识,扎实推进业主自治

  业主大会由全体业主组成,是业主实行自我管理的实现方式。业主委员会作为业主大会的执行机构,是业主大会日常运作的组织、实施主体,代表和维护住宅小区内全体业主在物业管理活动中的合法权益,是行使住宅小区共同管理权的自治组织和合法主体。业主大会能否及时成立和定期召开,业主委员会能否依法有效运作并履行职责,不仅直接关系到业主共同管理权的行使和共同财产权的保护,关系到住宅小区能否建立以契约为基础的规范运作管理方式,而且影响居民小区和谐稳定。

  各级有关部门要站在创新社区治理,建设平安厦门,落实综合配套改革的高度,提高思想认识,从根本上加以重视,加强组织领导,推进社区民主协商,采取有效措施,稳妥有序推进各类小区的业主大会和业主委员会建设工作。

  二、突出重点,切实履行法定职责

  各级有关部门要采取有效措施,依法履职。街道办事处(镇人民政府)及区级相关部门应加强对各类小区业主自治工作的指导,做好小区业主大会和业主委员会成立、换届等组织和管理工作,依托社区党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业同驻共建机制,开展活动,充分发挥小区业主大会的民主自治作用。

  (一)加快业主大会组织成立的筹备工作。要全面地掌握辖区内各小区业主大会的成立情况,加强对业主大会筹备工作的指导和组织,保障业主大会依法筹备、成立、解散、召开和有效运行。对已符合成立条件但尚未成立业主大会的,要尽快筹备、组织召开首次业主大会;对于筹备组成员未能履行职责而导致筹备组工作停滞的,要及时予以相应调整,遴选吸收新的人选,确保筹备工作按时推进;对已超出规定工作时限的筹备组,要及时责令限期完成筹备工作。各区要全面启动业主大会和业主委员会的成立工作,今年,岛内2个区要分别新成立2个小区业主委员会,岛外4个区要各新成立1个业主委员会。思明区中华街道、滨海街道和海沧区新阳街道等三个全市深化重点领域改革的试点街道的社区要全部成立业主委员会,并开展工作。

  (二)指导和监督业主委员会依法开展工作。要加强指导和监督业主委员会依法履职,确保业主委员会日常运作规范有序;重点加强对业主委员会任期制落实的监督,对任期届满但未按时换届的,要及时责令限期换届;逾期仍不换届的,要按照首次业主大会会议召开程序组织进行换届;要组织业主委员会成员的培训,通过业主委员会筹备前、成立后和运行中的培训,提高其成员的履职能力。

  (三)健全物业管理联席会议运行。要建立和健全社区居委会、业主大会和业主委员会、物业服务企业三方联席会议制度,强化组织运行。及时协调辖区内司法、公安、城管、环卫等相关职能部门,组织水、电、气、有线电视、通讯等有关公共服务单位,以及相关业主委员会及物业服务企业,定期或不定期开展检查,通报有关情况或存在问题,协商解决辖区内物业管理工作的重点、难点和疑难问题。针对拖欠物业费、服务不到位、共用部位维修不善、居民违章搭盖、小区管理混乱等各种突出矛盾和纠纷,组织制订应急预案,完善多元化纠纷调解机制,履行好组织协调的职责,发挥好属地管理的作用。

  三、有效动员,充分发挥社区作用

  科学划分物业管理区域,依法成立居民小组,推动物业管理区域依法成立业主委员会。建立健全组织机构,完善相关规章制度,实现社区社会管理职能和物业管理区域业主经济管理功能的有效衔接。

  (一)社区组织甄选业委会成员。充分发挥社区社会组织的作用,甄选履行业主义务、热心公益事业、责任心较强并具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员,从源头优化业主委员会的人选;探索建立社区居民小组、业委会和物业服务企业三方联合议事协调机制,发挥社区居民小组在小区自治管理中的指导牵头作用。结合落实党员到社区报到制度、驻区人大代表、政协委员挂钩联系制度,注重引导、鼓励具有业主身份的社区党组织成员和社区居委会委员参选所在住宅小区的业主委员会委员和担任负责人,鼓励人大代表、政协委员、公益律师以及具有较高政治觉悟和丰富管理经验的党政机关、企事业单位的领导干部参选业主委员会委员和担任负责人。                                 

  (二)社区居委会加强指导监督。各街道办事处(镇人民政府)要切实做好物业小区业主大会和业主委员会等工作的指导、组织与监督工作。积极探索在业主委员会和社区居民小组之间建立新型的合作与互动关系。可授权社区居委会参与或负责组织筹备首次业主大会、指导和监督业主委员会选举和换届等工作。原有楼栋长可作为社区居委会提名的业委会委员候选人,参加业委会成员选举。

  四、积极探索,形成有效运行机制

  针对当前业主自治活动存在的问题,结合社区基层民主协商机制落实,完善业主大会运行机制,推进业主大会对业主委员会的监督,实现小区物业管理决策权和执行权的分立和有效衔接。

  (一)完善业主大会运行机制。要在规模较大小区探索建立业主大会代表制度。在实现方式上,可将物业小区划分为若干业主小组,由业主小组选举产生业主大会代表,业主大会代表受业主委托在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。业主大会会议可以以业主大会代表组成业主代表大会的形式召开,从而使业主大会运行更加快捷、顺畅,业主大会对业主委员会的决策支持和监督制衡更加有效。

  (二)推进社区物业民主协商。要把小区业主自治事项纳入社区民主协商的主要内容,吸收进小区自治章程、居民公约等加以完善;探索成立社区发展协会、社区物业管理协会等社区社会组织,在落实业委会、业主代表大会任期制的同时,充分发挥各类理事会、共建会、促进会等社会组织作用,扩大社区业主自治参与的主体,加强利益相关方的协商。对小区物业管理事项达不成一致意见的,由村(居)委会牵头组织开展协商,涉及两个或两个以上村(居)委会重大事项的,街镇党组织要牵头组织开展协商。要发挥村(居)委会基础平台和宣传主阵地作用,丰富社区物业管理民主协商形式,规范协商程序。村(居)委会要引导业主积极参加业主大会、依法表达诉求、如实反映问题,履行业主义务,遵守小区管理规范,及时缴纳物业管理费用,配合小区建设和管理工作。

  (三)组织社区开展服务评议。街道办事处(镇人民政府)要有计划地组织社区居民委员会,实施对业主委员会履职运行情况的监督检查,按照有关规定和物业服务合同的具体约定,定期对物业服务双方履行合同的情况开展评议或考评,并将有关情况报告各区建设局。区建设局组织实施辖区物业服务监督检查,可邀请专家、第三方机构等进行论证评估,同时组织社区居委会共同参与,广泛听取各方面意见,增强沟通和协作。

  五、采取措施,加强组织领导保障

  业主大会和业主委员会自治工作是一项系统工程,涉及政府部门、社区组织和小区业主等各个方面。为保障广大业主共同行使小区管理的民主权力,维护物业小区的和谐稳定,各单位要加强业务指导,形成工作合力。

  (一)落实责任,有序推进。各街镇要把推进住宅小区业主大会和业主委员会建设工作,纳入辖区社会治理和基层民主管理的计划安排,有计划、有步骤地开展业主大会和业主委员会建设工作,不断提高住宅物业小区成立业主大会和业主委员会的比例。有条件的街镇和村居可设立社区发展基金或物业管理服务基金等,用于奖励小区自治和物业管理工作先进典型。

  (二)完善程序,规范运作。各街镇要指导和组织社区居委会,制订辖区各小区业主大会筹备、业主委员会(换届)的选举方案和工作流程,确保各项工作符合法定要求与程序。要充分尊重业主意愿,做到不越位、不缺位。业主委员会选举产生后,要加强备案管理,及时指导和监督业主委员会依法开展工作,建立健全各项规章制度,加强对业主委员会委员的培训,提高其责任意识、法律意识和自治水平,保证业主委员会规范运作。

  (三)组织引导,树立典型。各街镇要切实加强宣传引导工作,采取多种形式,定期组织开展业主自治和物业管理的宣传活动,引导广大业主主动参与监督,依法合理地维护自身权益,树立质价相符的消费意识和正确观念。要充分发挥物业管理协会等社会组织的作用,在区、街镇、社区等各个层次培育一批业主自治的先进典型和特色样板,开展评比表彰活动,更好地引领和带动业主自治工作迈上新台阶。思明区中华街道、滨海街道和海沧区新阳街道的社区要率先落实上述制度,其它各区也要培育1—2个先进典型,各区要对小区业主自治和物业管理工作先进典型进行表彰,奖励一批先进单位和个人。

  “村改居”社区参照上述指导意见执行。鼓励农村社区探索成立业委会和业主大会,建立农村社区业主自治和服务机制。

  各区建设局、民政局可结合辖区实际制定实施意见,并将落实情况于2015年12月底前书面分别报市建设局和市民政局。

                                                        厦门市建设局    厦门市民政局

                                                              2015年11月20日

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